突然家賃2.5倍で約4割退去 背景
突然家賃2.5倍で約4割退去 背景
2025/06/02 (月曜日)
【独自】突然“家賃2.5倍”・エレベーター使用停止…「全部屋19万円に」住民怒り約4割が退去 背景に違法民泊か?
ある日、マンションの郵便受けに投函（とうかん）されていたという1枚の書面。
そこには、「家賃値上げの通知書 旧賃料:月額72,500円 新賃料:月額190,000円」と書かれていました。
マンションの住民:
全ての部屋を19万円に賃料を値上げすると。元の値段の260〜320％くらいの値上げ。
家賃が突如約2.5倍に?
そして、この通知と前後してマンションに出入りするようになったという見知らぬ人の影。
マンションの住民:
民泊を運用していて、民泊サイトに物件の情報を載せているという…。
「イット!」に情報を寄せたのは、1K・築40年以上のマンションに30年以上賃貸で暮らし続ける住人。
場所は、板橋区内のとある駅から徒歩3分以内という交通の便利な場所にあります。
周囲の不動産業者によると、1Kの間取りでは家賃10万円前後がこの辺りの相場とされる中、物件のオーナーに当たるC社は、2025年1月に19万円という新家賃を通告。
その理由について、「公共料金をはじめとする諸費用の増加のため」と記していました。
マンションの住民:
中には、全くこれはデマだという形で無視された方もいる。その後、しばらく何もなかった。我々としては何がどうなってるんだろうと。
値上げ通告を受けてからの4カ月で住民の約4割が退去、もしくは退去を決意。
一方、この住民は周囲の後押しもあり、家賃の値上げを拒否する意思を内容証明郵便で管理会社側に送ったといいます。
しかし半月余り前、大きな異変が。
7階建てのマンションのエレベーターが突如使えなくなり、再開日は不明と言われたのです。
住民が提供した音声には、「なんで急に壊れたとわかった?」と問う住民に、C社スタッフは「急に壊れる（わけ）じゃない。いろいろ部品ね、全部古いでしょう?全体的に。だから交換は必要」と答えました。
「昨日まで使えてた。今朝使えてた」という住民に対しても、「壊れてないけどまだ調べ中。まだ部品が…。（修理・点検日は）私もわからない」などと話しました。
エレベーター停止後も7階で暮らす70代後半の住民は「エレベーターがとにかく動いてくれないと、毎日の生活に支障をきたして死活問題」と話します。
住民が出て行きたくなるような突然の2.5倍値上げとエレベーター停止は一体なぜ起きたのか。
実はこうした出来事が起こる直前、長年管理をしていたA社からB社に変わり、さらに別のC社へとマンションの所有権が移されていたことが明らかになりました。
そのC社の責任者とされる人物の登録住所は「中国」と記載。
そして、このC社がマンションのオーナーになった時期と同じくして、住民ではないキャリーケースを持った外国人旅行者らしき人々が出入りをするようになったというのです。
住民から相談を受けた区側は、民泊としての実態があることを把握。
しかし、民泊業者として必要な届け出がないことも分かったのです。
中国人の不動産購入に詳しい専門家は、日本でマンションのオーナーになった企業が家賃を値上げさせるなどして住民を退去させ、民泊へと転用を図るケースは大阪市などで目立っているといいます。
一方、今回のケースのような2.5倍もの家賃値上げの通告について、橋下綜合法律事務所の松隈貴史弁護士は「法的には問題がない」としたうえで、住民側の対抗手段として「一般的には裁判という形。調停という形を申し立て、最終的に裁判官が近隣と調べて適切な金額を設定するという形になる。私の経験上になりますが、いきなり賃料が2倍以上になるものを裁判所が認めることは基本的にあり得ない」と語りました。
「イット!」は当該マンションの現オーナーであるC社に取材を申し込んでいますが、「責任者はすでに辞めた」などの説明に終始しています。
1. 突然の“家賃2.5倍”通知と住民の混乱
東京都板橋区内の築40年以上のマンションで、ある日郵便受けに投函されていた「家賃値上げ通知書」。それまでは月額72,500円だった賃料が「公共料金などの諸費用増加のため」として一律月額190,000円に変更すると書かれていました。つまり家賃が約2.6倍に跳ね上がるという非常事態です。
この賃貸マンションは1Kで、周辺相場は月額10万円前後。にもかかわらず、オーナー企業C社は2025年1月に「全住戸を19万円にする」と通告。理由を説明した文面には「公共料金をはじめとする諸費用の増加」とだけ記され、具体的な内訳や根拠は示されませんでした。
住人のうち約4割が、4か月間で退去または退去を決断。中には値上げをデマと疑って無視する人もいましたが、実態は深刻でした。値上げ通知と前後して、マンション出入り口にスーツケースを持った外国人旅行者らしき人物が現れ、「民泊運用」の噂が住民同士で囁かれ始めます。
2. エレベーター停止でいっそうの追い打ち
さらに値上げ通知から半月ほどして、マンションのエレベーターが突然停止。オーナーC社のスタッフは「古い部品を交換中」「再開日は未定」と説明しましたが、住民からは「昨日まで動いていたのに急に壊れた」「高層階住まいには死活問題」という怒りの声が上がります。特に70代後半の高齢女性にとっては、毎日の上下移動が困難になり、退去を加速させる事態となりました。
これら一連の出来事の背景には、管理会社がA社からB社、さらにC社へと短期間で移行し、所有権も転々とした“名義貸し”の疑念があります。C社責任者の登録住所は「中国」。届出なしで民泊事業を企てるために既存住民を一掃し、高額民泊物件に転用しようという意図が透けて見えます。
区当局が調査したところ、確かにこの物件は民泊サイトに掲載されており、許可を受けずに運営されている可能性が高いことが判明しました。違法民泊とみなされれば罰則対象となりますが、現状では住民保護が優先され、C社への対応は遅れています。
3. 家賃値上げ拒否と法的対抗策
住民側は内容証明郵便で家賃値上げを拒否する意思を管理会社に通知。しかしC社は応じず、値上げ通知を強行しました。橋下綜合法律事務所の松隈貴史弁護士によれば、「法的には賃貸借契約書に値上げ条項がない限り、家賃を一方的に2.5倍に設定すること自体は違法ではない」という見解。そのうえで住民側が活用できる手段は「賃料減額調停」や「賃料不当利得返還請求訴訟」などの裁判手続きです。
弁護士の経験則として、裁判所は「周辺の賃料相場と著しくかけ離れた金額」は認めないため、最終的には約10万円前後に落ち着く可能性が高いと言われています。しかし裁判や調停を申し立てるには時間と費用がかかり、住民全員が容易に選択できるものではありません。
4. 「違法民泊」の背景と全国的な潮流
近年、訪日観光客の増加に伴い、都市部を中心にマンション一室を民泊物件に転用する事例が急増しました。合法的に民泊を運営するには「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」に基づき、区市町村への届出や年間稼働日数の上限（180日以内）遵守が必要です。しかし、届出なしで民泊情報を公開し、高額で外国人観光客を受け入れる“違法民泊”が社会問題化しています。
大阪市では市場価格の数倍で家賃を請求し、住民を追い出して違法民泊へ転用する悪質な投資スキームが複数報告されました。政府・自治体も対策を強化し、2020年以降は違法民泊取り締まりが厳格化されていますが、依然として摘発を逃れるケースも散見されます。本件も、C社が住民排除と家賃吊り上げを通じて違法民泊事業を行おうとした典型例といえます。
5. 民泊の歴史と現状
以下では、民泊ビジネスの歴史を概観します。
5-1. 海外発祥と“Airbnb”の登場
民泊はもともと欧米でホステルやゲストハウスの延長として発展しました。特に2008年に米国サンフランシスコで創業した「Airbnb（エアビーアンドビー）」は、個人が所有する空き部屋や物件を宿泊施設として貸し出すプラットフォームとして急速に普及。旅行者とホストを直接マッチングする仕組みが画期的で、世界中で1億人以上の利用が確認されました。
5-2. 日本国内の初期動向（2010年代前半）
日本では訪日外国人観光客数が増加し始めた2010年代前半から、民泊に関する期待と課題が同時に浮上しました。特に都市圏ではホテル不足が深刻化し、「旅行者向けの安価な宿泊オプション」として民泊が注目されるようになりました。しかし、違法営業や治安面・近隣トラブルが社会問題化したため、各地で通報や住民からの苦情が相次ぎました。
5-3. 法制度整備と「民泊新法」の成立（2017年～）
そうした状況を受けて、2017年6月に「住宅宿泊事業法」（通称：民泊新法）が成立。届出制を導入し、年間180日以内の営業、消防・衛生管理などの基準を満たすことで合法的に民泊を運営できるようにしました。同時に「旅館業法」の適用外とすることで過度な規制を緩和し、観光立国戦略を支援する狙いがありました。
しかし、新法施行後も「年間180日を超える違法営業」「無届運営」「隣接住民とのトラブル」が後を絶たず、自治体は宿泊事業者に対する監視体制を強化しています。加えて、2020年の東京オリンピック・パラリンピック需要に合わせ、再び民泊市場が注目されました。
5-4. コロナ禍以降の変化（2020年～現在）
新型コロナウイルス流行によって観光需要は一時的に激減し、民泊事業者は経営危機に陥りました。緊急事態宣言下では、宿泊税の減免や補助金が支給される一方、違法民泊の取り締まりは一時的に後退しました。2022年ごろから観光需要が回復し始めると、今度は民泊プラットフォームの安全対策やホスト教育が課題となり、「ゲストの本人確認」「宿泊履歴管理」「近隣住民向けの苦情対応マニュアル整備」などが求められています。
6. 本件から学ぶべき教訓
今回の板橋区マンションの事例は、違法民泊による住民追い出しが住宅弱者を深刻な事態に陥れる典型例です。以下のポイントを覚えておきましょう。
- 【家賃急騰のリスク】賃貸契約書に「賃料改定条項」がない場合でも、経済的余裕を理由にオーナーが一方的に賃料を引き上げるケースがある。周辺相場と大きく乖離する場合は、早めに専門家（弁護士・NPO等）へ相談する。
- 【違法民泊の見極め】マンションに見知らぬ旅行者が頻繁に出入りしたり、スーツケースを持った人が騒音問題を起こしたりする場合は、民泊運営の可能性がある。管理会社に状況を報告し、自治体へ通報すると同時に近隣住民と連携して情報を共有する。
- 【行政と弁護士の活用】任意交渉で解決が難しい場合は、自治体の住宅相談窓口や消費生活センター、弁護士会の「住宅紛争相談センター」などでサポートを受ける。賃料減額調停や仮処分の申し立ても視野に入れる。
- 【マンションの管理組合の役割】管理組合は定期的に理事会を開き、所有権や管理会社の変更情報を住民に速報する仕組みを整備する。違法民泊を見つけたら、速やかに行政通報や警察への相談を行う。
7. まとめ
家賃2.5倍への急激な値上げとエレベーター停止は、多くの住民にとって死活問題です。その裏には、違法民泊をめぐる投資スキームや名義貸し企業の横行があります。民泊新法が整備された今でも、届出を怠った違法営業は後を絶ちません。
もし似たような事案に遭遇した場合は、まず賃貸契約書を確認し、賃料改定条項や管理規約を把握しましょう。違法民泊の兆候があれば、すぐに管理会社・自治体・警察・弁護士へ相談し、集団で声を上げることが重要です。民泊ビジネスは急速に発展しましたが、その歴史と背景を理解し、住民の立場を守る仕組みを強化していかなければなりません。
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